(812) 715-54-54

История развития института залога недвижимости

История развития законодательства во многом может помочь сформировать четкую правовую систему страны в будущем. Именно поэтому очень важно знать все этапы развития того или иного института права.

Первое упоминание об ипотеке встречается еще два тысячелетия назад. Сегодня же залог недвижимости – один из самых важных и значимых инструментов обеспечения обязательств. Ипотека – слово, пришедшее к нам из Древней Греции, в переводе означает «заклад», «залог». Большое развитие ипотека приобрела в римском праве. Именно тогда были сформированы важнейшие принципы ипотеки, какой мы знаем ее сегодня.

Необходимость появления ипотеке в первую очередь обусловлена потребностью гарантированного обеспечения кредита. Еще в Древнем Риме выделяли две формы кредита – реальный и личный. Личный кредит обуславливался доверием к кредитуемому, а гарантией доверия выступало все имущество должника. При реальном кредитовании обеспечением исполнения обязательства служит одна конкретная вещь. И в случае неисполнения обязательств должником кредитор может выставить на продажу заложенную вещь. Реализацией реального кредита выступала форма залога, в которой не было факта передачи владения кредитору. Позднее появились две новые формы залога. Стали выделять залоговое право, характерной особенностью которого было то, что права владения вещью переходит к кредитору. Другой вид залогового права отличался тем, что вещь может оставаться у должника до наступления факта просрочки обеспеченного залогового обязательства.

В римском праве залог (ипотека) применялся для движимых и недвижимых вещей. Причем устанавливалась она негласно, достаточно было заключить договор в устной форме. Для правовой системы это очень большой недостаток – ведь вещь могла закладываться несколько раз в одно и то же время. Кредитор сильно рисковал, ведь на заложенную вещь ранее могла быть установлена ипотека, о которой он не мог знать. В Европе в Средние века появилась генеральная ипотека, которая обременяло все имущество должника. Учитывалось даже то имущество, которое он мог приобрести после заключения сделки.

Уже в Древнем Риме наиболее часто договор ипотеки заключали при сделках с недвижимостью. Земля на тот момент являлась самым основным средством производства, без которого должник фактически не мог выполнять свои обязательства.

Большим вкладом в развитие института ипотеки в средневековой Европе стало появление понятия «ипотечных книг». В частности в Германии ипотека стала подразделяться на различные формы. Кроме ипотеки собственника появилась вторая форма, не применяемая и не известная в римском праве. Ее суть состояла в том, что изначально у кредитора появлялось залоговое право на земельный участок, причем оно не сопровождалось правом требования личного характера. От обладателя заложенной недвижимости кредитор мог требовать предоставления имущества под страхом совершения сделки или продажи его участка. Тем не менее, в случае частичного или неполного удовлетворения кредитор не имеет особого личного риска из продажи участка. Таким образом, поиск баланса и равновесия прав сторон и послужил толчком к развитию формы реального кредита. Этому способствовало и стремление залогодержателя получить форму более совершенного обеспечения кредита.

У российского права есть своя история развития залога недвижимости. В дореволюционной России считали залог вещным правом, которое закрепляет принадлежность вещей. В то же время термин «залог» применяли только по отношению к недвижимости. Традиционно залог движимого имущества именовался «закладом».

В одном из так и не принятых комментариев к проекту Российского гражданского уложения говорилось о том, что вотчинное залоговое право тяготеет непосредственно на имении и переходит на всякого вновь приобретшего имение.

В современной России основные положения залога недвижимого имущества описаны в части первой гражданского Кодекса Российской Федерации. Более точный понятия и определения внес Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятый в 1998 году. Список законодательных актов, регулирующих данный вопрос, растет с каждым годом.

Если сравнить проект Российского гражданского уложения и современное гражданское право, можно найти существенную близость в определении ипотеки. Данный институт на сегодняшний день отнесен к обязательственному праву.

В современной трактовке указывается на то, что в договоре о залоге (ипотеке) есть две стороны – залогодержатель, который является кредитором по обязательству и залогодатель. Залогодержатель по закону имеет право на удовлетворение денежных требований к должнику исходя из стоимости заложенного имущества другой стороны. Законодательство развивается с каждым годом, поэтому институт залога недвижимости будет постепенно изменяться.

Наши контакты

Адрес: Санкт-Петербург, ул.Киевская, 14
Телефон: +7 (812) 715-54-54